TỔNG THUẬT HỘI THẢO KHOA HỌC
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã có nhiều quy định thúc đẩy việc phát triển nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội, góp phần không nhỏ vào việc thực hiện chính sách an sinh xã hội chung của đất nước.
Tuy nhiên, số lượng nhà ở xã hội được xây dựng và đáp ứng đúng đối tượng cần được hỗ trợ chưa đáp ứng được như kỳ vọng. Vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập từ các quy định hiện hành như: thiếu quy định chặt chẽ về trách nhiệm của các địa phương, doanh nghiệp bất động sản trong việc quy hoạch, bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội để cho thuê chưa khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế; thủ tục phê duyệt đầu tư xây dựng còn tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian; nguồn vốn ưu đãi vẫn còn thiếu so với nhu cầu; tình trạng giao dịch nhà ở xã hội không đúng đối tượng do cơ chế kiểm soát còn lỏng lẻo…
Trong bối cảnh đó, vào ngày 14 tháng 6 năm 2023, Khoa Luật Thương mại - Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề: “Những vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội” nhằm tạo diễn đàn trao đổi, nghiên cứu chuyên sâu và đối thoại giữa các nhà khoa học, các nhà quản lý, các chuyên gia, đồng thời chia sẻ kinh nghiệm, các thực tiễn từ phía các doanh nghiệp bất động sản, từ đó đề xuất những kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội.
Hội thảo đón nhận sự quan tâm và tham dự của đông đảo đại biểu, khách mời: TS. Ninh Thị Hiền – Trưởng Văn phòng Công chứng Ninh Thị Hiền; LS Lê Bình Phương – Giám đốc Công ty Luật TNHH Bình Phương (BP Law); Bà Lê Thị Cẩm Hương – Công ty Cổ phần Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (SAIGONTEL); LS. ThS Nguyễn Thị Quỳnh Anh - Giảng viên Trường ĐH Quốc tế Sài Gòn, Luật sư Đoàn Luật sư TP. HCM, cùng các nhà nghiên cứu, người làm thực tiễn từ các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, các Trường, Viện Nghiên cứu.
Về phía Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM có sự hiện diện của PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình - Trưởng Khoa Luật Thương Mại, thành viên Ban tổ chức Hội thảo; TS. Phan Phương Nam - Phó trưởng Khoa Luật Thương Mại; PGS. TS. Nguyễn Văn Vân - Nguyên Trưởng Khoa Luật Thương Mại; PGS. TS. Phan Huy Hồng - Nguyên Phó Trưởng Khoa Luật Thương Mại; TS. Võ Trung Tín - Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Môi trường, Khoa Luật Thương Mại; TS. Nguyễn Thị Thư – Trưởng Bộ môn Luật Thương Mại, Khoa Luật Thương Mại cùng đại diện các thầy cô là lãnh đạo của các Khoa trong nhà trường, các giảng viên, các nghiên cứu sinh, học viên cao học Luật Kinh tế và sinh viên Trường Đại học Luật TP. HCM.
Đưa tin cho Hội thảo có sự hiện diện của phóng viên các báo đài Thông tấn xã Việt Nam, Báo Thanh niên, Pháp luật TP. HCM, Báo Một Thế Giới, Báo Zing News.
Phát biểu khai mạc Hội thảo, PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình – Trưởng Khoa Luật Thương mại, gợi mở các vấn đề trao đổi thảo luận với hai nhóm nội dung lớn bao gồm: Kinh nghiệm quốc tế về nhà ở xã hội và pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam. Đó cũng là chương trình làm việc của Hội thảo. Hội thảo được tiến hành thông qua 2 phiên với 5 tham luận. Trong từng phiên, Hội thảo đã lắng nghe các tác giả trình bày nội dung chính của mỗi tham luận và tiến hành thảo luận về các vấn đề có liên quan đến mỗi tham luận, cũng như các vấn đề liên quan.
Để điều hành Hội thảo được diễn ra đúng định hướng và đạt hiệu quả, thành phần Chủ tọa gồm: PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình – Trưởng Khoa Luật Thương mại; TS. Võ Trung Tín – Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Môi trường, Khoa Luật Thương Mại và TS. Lưu Quốc Thái – Giảng viên Khoa Luật Thương Mại.
Mở đầu phiên thứ nhất, Giảng viên ThS Ngô Gia Hoàng - Khoa Luật Thương Mại trình bày tham luận Phát triển nhà ở xã hội ở một số quốc gia - gợi mở cho Việt Nam. ThS Ngô Gia Hoàng trình bày 2 vấn đề lớn nhằm phát triển nhà ở xã hội (“NƠXH”), bao gồm: (i) Làm sao để phát triển đủ số lượng NƠXH nhằm đáp ứng với nhu cầu của xã hội; (ii) Làm sao để NƠXH đã xây dựng được đến đúng với đối tượng chính sách Luật Nhà ở quy định. Về nội dung chi tiết, tác giả các vấn đề sau:
- Khái quát về NƠXH: trình bày định nghĩa, thuật ngữ khác nhau về NƠXH và các đặc điểm của NƠXH trên cơ sở tham khảo pháp luật của một số quốc gia. Từ đó rút ra đặc trưng: Thứ nhất, về đối tượng thụ hưởng: là những người có thu nhập thấp, gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở theo cơ chế thị trường; thuật ngữ này dùng để chỉ loại hình nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập từ thấp đến trung bình. Thứ hai, về hình thức sở hữu: là loại nhà ở được dùng để cho thuê hoặc thuộc sở hữu chung. Thứ ba, về chủ thể cung cấp: thường là các chủ thể công (các cơ quan thuộc Chính phủ ở trung ương hoặc chính quyền địa phương) hoặc các tổ chức phi lợi nhuận hoặc kết hợp cả hai. Thứ tư, về vấn đề trợ cấp: là loại nhà ở có sự trợ cấp nhằm tạo điều kiện khả năng chi trả và/hoặc giá hoặc tiền thuê thấp hơn thị trường.
- Chủ thể tham gia cung cấp NƠXH ở một số quốc gia trên thế giới: (i) Mô hình phát triển NƠXH của các nước phát triển là sự kết hợp của hai chủ thể nhà nước và tư nhân tham gia. Thông thường chủ thể nhà nước là chính quyền địa phương do các công ty nhà nước, còn chủ thể tư nhân là khu vực tư nhân gồm các tổ chức phi lợi nhuận hoặc ít lợi nhuận tham gia. Chủ thể nào sẽ đóng vai trò chính trong việc cung cấp NƠXH tùy thuộc vào nhiều yếu tố. (ii) Khu vực tư nhân thực hiện các dự án NƠXH với sự hỗ trợ của chính phủ cũng đặt ra nhiều thách thức tại các quốc gia đang phát triển: Khung chính sách và quy định chưa phù hợp: Các quy định quan trọng chưa được quy định rõ như các thủ tục hỗ trợ lập kế hoạch, cấp vốn và cung cấp nhà ở, cơ chế đảm bảo quỹ đất công sẵn có, các hệ thống để tăng năng lực cho các nhà cung cấp NƠXH,...; khả năng và hỗ trợ của chính phủ hạn chế; Các nhà cung cấp NƠXH có năng lực hạn chế; các tổ chức tài chính tư nhân không muốn tham gia vào lĩnh vực NƠXH; tình trạng người thuê nhà ngừng trả tiền vì tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, khả năng chi trả giảm, thiếu thông tin, chất lượng xây dựng kém và vì nhiều lý do khác.
- Một số vấn đề cần bàn luận về mô hình phát triển NƠXH tại Việt Nam: (i) Xem xét lại vai trò của Nhà nước trong việc phát triển NƠXH. Nếu xem chính sách NƠXH mang tính chất cứu trợ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm, không ai khác ngoài Nhà nước có thể lo được. (ii) Đánh giá hiệu quả của các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư xây dựng NƠXH để kinh doanh dưới sự giám sát của Nhà nước. Dưới góc độ kinh tế, với cơ chế hiện nay pháp luật đặt ra là để cho tư nhân đầu tư và dành các ưu đãi để hạ giá thành, sau đó lại ban hành hàng loạt quy định để kiểm soát giao dịch NƠXH đã cho thấy tính kém hiệu quả, không khả thi và khó có thể đạt được mục tiêu đề ra. (iii) Cần xác định đúng đắn mục tiêu của chính sách NƠXH. Tình trạng cung NƠXH nhỏ hơn cầu là một vấn đề tồn tại lâu nay. Nhà nước đã quá “ôm đồm” khi hướng đến mục tiêu đáp ứng nhu cầu về sở hữu nhà ở cho khá nhiều nhóm đối tượng.
Từ các nội dung nêu trên, tác giả Ngô Gia Hoàng kết luận: NƠXH cần được xem xét là một chính sách an sinh xã hội của Nhà nước dành cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, những người mà bằng khả năng của họ khó có thể có thể tiếp cận một chỗ ở đảm bảo chất lượng theo cơ chế thị trường. Nhà nước không những có trách nhiệm kiến thiết chính sách để phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, mà còn có trách nhiệm can thiệp nhiều hơn, trực tiếp đầu tư xây dựng, phân phối và quản lý quỹ NƠXH cho thuê để những đối tượng thu nhập thấp có thể có chỗ ở. Liên quan đến chủ đề này, TS. Lưu Quốc Thái trao đổi thêm một số nội dung, đặc biệt hiện nay vấn đề phát triển NƠXH và nhà ở thương mại thiếu định hướng thị trường, quan hệ cung cầu đối với nhà ở bất cân xứng, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung hoặc cao cấp trong khi đó nhu cầu phần lớn của người dân là phân khúc nhà ở giá cả vừa phải.
Tiếp theo nội dung Hội thảo là tham luận Chính sách phát triển nhà ở xã hội của Singapore và một số gợi mở cho Việt Nam của tác giả Đặng Hoa Trang, Giảng viên Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. ThS, Đặng Hoa Trang trình bày tham luận với hai vấn đề chính gồm Quỹ phòng xa trung ương – Central Provident Fund và Ủy ban Nhà ở và phát triển - Housing and Deverlopment Board. Giới thiệu và trình bày về Quỹ phòng xa trung ương – Central Provident Fund (CPF), ThS, Đặng Hoa Trang chỉ ra rằng: Mỗi công dân sẽ có ba tài khoản tại CPF: (1) Ordinary Account (OA) dành cho nhà ở, giáo dục, bảo hiểm và đầu tư; (2) Medisave Account (MA) dành cho y tế và bảo hiểm y tế; (3) Special Account (SA) dành cho đầu tư khi về hưu. Sau khi một phần tiền lương của người lao động và khoản đóng góp của nhà tuyển dụng được trích vào CPF, toàn bộ tiền tích lũy tại CPF sẽ được phân bổ vào ba tài khoản nói trên theo tỷ lệ do Chính phủ quy định. Tỷ lệ phân bổ được tính toán dựa trên nguyên tắc: càng trẻ tuổi thì tỷ lệ phân bổ vào OA càng cao để hỗ trợ người trẻ tuổi mua nhà và ổn định cuộc sống; càng lớn tuổi thì tỷ lệ phân bổ vào OA càng thấp thay vào đó tỷ lệ phân bổ cho MA sẽ càng cao vì lúc này nhu cầu y tế của người dân đã gia tăng đáng kể. Tất cả khoản tiền tích lũy vào CPF đều được trả lãi hằng năm để giảm ảnh hưởng của lạm phát và góp phần gia tăng thêm số tiền tiết kiệm cho người lao động tham gia chương trình của CPF. Số tiền trong OA là nguồn tài trợ chính cho việc đầu tư mua nhà, nhưng Chính phủ Singapore không khuyến khích người dân sử dụng hết tiền tiết kiệm trong OA để mua nhà, thay vào đó người dân nên giữ lại $20.000 dự phòng cho những tình huống bất ngờ, chẳng hạn như khi mất thu nhập đột ngột, họ có thể sử dụng $20.000 này tiếp tục thanh toán các khoản trả góp mua nhà hàng tháng, giảm thiểu sự gián đoạn trong việc thanh toán khoản vay và tăng khả năng sở hữu nhà ở.
Đối với thiết chế Ủy ban Nhà ở và phát triển - Housing and Deverlopment Board (HDB), tác giả đã giới thiệu các vấn đề: Với diện tích đất liền chỉ 700km2, mật độ dân số là 8548 người/1 km2 15, không có các tòa nhà cao tầng chắc chắn Singapore sẽ tiếp tục đối mặt với cơn khủng hoảng nhà ở. HDB tập trung vào 3 nguyên tắc: (i) Cơ quan độc quyền: HDB là cơ quan duy nhất, độc quyền chịu trách nhiệm về NƠXH tại Singapore, điều này giúp HDB có thể lập kế hoạch và phân bổ nguồn lực một cách tập trung và hiệu quả hơn, từ đó tối ưu hóa được chi phí, đảm bảo giá nhà phù hợp với mức thu nhập của đại bộ phận người lao động. (ii) Tiếp cận một cách tổng thể về nhà ở: tất cả các vấn đề liên quan đến NƠXH bao gồm: lập kế hoạch, thu hồi đất, thiết kế công trình, xây dựng, mua bán NƠXH và cung cấp các khoản vay để mua nhà xã hội đều do HDB thực hiện như một thể thống nhất và liền mạch thông qua việc phân bổ, quản lý và bảo trì những căn hộ này. (iii) Sự hỗ trợ từ Chính phủ: hành trình xây dựng NƠXH của HDB được nhanh chóng, suôn sẻ và hiệu quả, chắc chắn không thể thiếu sự hỗ trợ tích cực từ Chính phủ thông qua những cam kết về chính trị, tài chính và pháp luật. Thủ tục đăng ký mua nhà từ HDB: HDB yêu cầu tất cả những người đăng ký mua căn hộ BTO, người mua lại căn hộ đã qua sử dụng, người bán lại căn hộ cho HDB đều phải có thư HFE (HDB Flat Eligibility Letter). Để được cấp thư HFE, người dân phải đăng nhập vào cổng thông tin căn hộ của HDB bằng Singpass, truy xuất thông tin cá nhân và điền đầy đủ thông tin vào đơn đăng ký cấp thư HFE. Dựa vào thông tin người dân cung cấp, hệ thống sẽ đánh giá sơ bộ ngay lập tức về việc họ có đủ điều kiện mua nhà hay không, đồng thời hệ thống cũng đề xuất các khoản trợ cấp CPF và các khoản vay mua nhà từ HDB mà họ có thể nhận.
Từ các trình bày nêu trên, ThS. Đặng Hoa Trang đưa ra những gợi mở cho Việt Nam bao gồm:
(i) Ở Việt Nam, Nhà nước chủ yếu tập trung phát triển nguồn cung NƠXH, và hầu như không can thiệp định hướng tài chính cho người mua nhà; sở hữu nhà nói chung và NƠXH nói riêng chủ yếu do người mua tự tính toán và tiết kiệm. Mặt khác, CPF của Singapore có nhiều nét tương đồng với Bảo hiểm xã hội của Việt Nam. Tuy nhiên, các tính năng của CPF không chỉ tập trung vào sức khỏe, hưu trí, bù đắp thu nhập mà còn tập trung vào tích lũy để sở hữu nhà ở thông qua tài khoản OA. Trong khi, Bảo hiểm xã hội tại Việt Nam không có tính năng này. VN nên có chính sách tích luỹ một phần nguồn tiền để mua NƠXH thông qua quỹ Bảo hiểm xã hội.
(ii) Việt Nam nên có cơ quan riêng chịu trách nhiệm cho tất cả các vấn đề về NƠXH, các công đoạn từ giải phóng mặt bằng, phát triển quỹ đất, đến thiết kế, xây dựng, quản lý, phân bổ NƠXH,… khi gom lại thành một đầu mối sẽ tạo thuận lợi cho việc xét duyệt các dự án, giản tiện các thủ tục hành chính và các loại giấy phép, giảm chi phí và rút ngắn thời gian hoàn công, tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư khi lựa chọn dự án nhà ở phân khúc giá rẻ, từ đó đảm bảo tính ổn định của nguồn cung NƠXH.
(iii) Chất lượng NƠXH được kiểm soát theo quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng nói chung, chưa có quy định riêng. Trong khi NƠXH là một phân khúc khá đặc thù, vì giá thành rẻ, buộc chủ đầu tư phải chắt chiu chi phí nên chất lượng và những tiện ích đi kèm bị bỏ qua là điều khó tránh khỏi. Do đó, cần có những quy định cụ thể dành riêng cho kiểm soát chất lượng NƠXH nhằm phát triển những khu nhà xã hội chất lượng với môi trường sống an toàn nhưng vẫn đảm bảo được chi phí xây dựng hợp lý.
Với chủ đề Chính sách phát triển nhà ở xã hội của Singapore và một số gợi mở cho Việt Nam các trao đổi tại Hội thảo cũng được nêu ra: TS. Lưu Quốc Thái đặt vấn đề: thông qua việc đóng quỹ bắt buộc để có quỹ mua NƠXH, vậy việc thực hiện đóng góp như thế nào? Đặc biệt đối với những chủ thể lao động tự do? Tiếp nối vấn đề đưa ra, PGS. TS Hà Thị Thanh Bình nêu nhận định: Đối với mức đóng bảo hiểm xã hội như hiện nay, người lao động đóng 7% và người sử dụng lao động đóng 17%, nếu tăng mức đóng sẽ khó khả thi. Hoặc nếu trích một phần từ quỹ bảo hiểm xã hội để đưa vào quỹ xây dựng NƠXH sẽ dẫn đến thiếu hụt quỹ. Mặt khác, đối với mỗi quốc gia khác nhau sẽ có mức sống, văn hoá khác nhau. Nên tại Việt Nam việc bắt buộc người dân phải đóng góp tiền để xây dựng quỹ phát triển NƠXH sẽ khó khả thi nếu thiếu các tính toán kỹ lưỡng. Theo quan điểm cá nhân PGS. TS Hà Thị Thanh Bình, NƠXH nên được chú trọng phát triển ở các thành phố lớn hoặc ở các khu vực người dân gặp khó khăn trong tiếp cận NƠXH.
Bên cạnh các tham luận về kinh nghiệm pháp luật quốc tế, Hội thảo còn tập trung vào các vấn đề phát triển NƠXH tại Việt Nam. Các vấn đề pháp lý về NƠXH tại Việt Nam được đặt ra thông qua nhiều khía cạnh khác nhau. Trong đó ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh - Khoa Luật Thương Mại tiếp cận vấn đề thông qua tham luận Quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành và một số vấn đề đặt ra. Tác giả trình bày các quy định pháp luật về quỹ đất để phát triển NƠXH hiện nay từ các nguồn: Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng dự án NƠXH độc lập; nguồn quỹ đất trích từ quỹ đất ở các dự án nhà ở thương mại; Nhà nước giao đất, cho thuê đất để các chủ đầu tư thực hiện các dự án phát triển NƠXH độc lập, để phát triển được quỹ nhà ở, pháp luật còn cho phép các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở hợp pháp để xây dựng NƠXH. ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh đặt ra các vấn đề: Về trách nhiệm phát triển NƠXH; loại đất phát triển NƠXH cho thấy có sự giới hạn loại đất được đưa vào quỹ đất phát triển NƠXH. Do đó cần mở rộng những loại đất khác nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được đưa vào quỹ đất phát triển NƠXH; tác giả cũng đặt vấn đề về quy hoạch sử dụng đất phát triển NƠXH. Từ các vấn đề phân tích, tác giả đưa ra các kiến nghị:
(i) Về quỹ đất, cần xác định trách nhiệm xác định quỹ đất để phát triển NƠXH thuộc về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh - đây là trách nhiệm bắt buộc phải thực hiện. Quy định điều này nhằm tránh sự đùn đẩy, trông chờ của các địa phương vào quỹ đất từ các dự án nhà ở thương mại, đáp ứng kịp thời và phù hợp với nhu cầu NƠXH ở từng địa phương.
(ii) Về vốn, cần trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương, dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án; giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn theo quy định của Chính phủ và đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê.
(iii) Bên cạnh đó cần có chính sách thu hút mọi nguồn lực để phát triển NƠXH.
Sau khi nghe xong 3 tham luận ở phiên thứ nhất, Hội thảo tiến hành thảo luận.
Đối với tham luận Quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành và một số vấn đề đặt ra, TS Lưu Quốc Thái trao đổi về nội dung bài viết liên quan tới các nguồn quỹ đất và chỉ tiêu đất phát triển NƠXH. Đất xây dựng NƠXH được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất nên cơ quan nhà nước không mặn mà vì không có nguồn thu. Do đó, các địa phương đa số trông chờ vào quỹ đất trích từ quỹ đất nhà ở thương mại. Theo quan điểm cá nhân TS Lưu Quốc Thái, nhà nước nên điều chỉnh giá nhà ở thương mại ở mức phù hợp.
Tiếp nối các ý kiến, TS Ninh Thị Hiền gợi mở một số vấn đề thực tiễn và nội dung trong Dự thảo Luật Nhà ở: (i) Sau 5 năm đối tượng đã mua NƠXH được thực hiện giao dịch đối với NƠXH đã mua nhưng trước khi giao dịch phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên trong Dự thảo không quy định rõ về nội dung này; (ii) Nếu xây dựng dự án và chỉ bán nhà xã hội có thời hạn không chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ làm giảm giá thành NƠXH. Đây cũng có thể là một phương án có thể nghiên cứu trong quá trình phát triển NƠXH, liên hệ quyền hưởng dụng được quy định của Bộ luật Dân sự; (iii) Người mua NƠXH có thời hạn có được thế chấp NƠXH hay không và (iv) Quyền sử dụng đất liên quan tới sở hữu NƠXH có thời hạn.
Trao đổi lại với TS Ninh Thị Hiền, TS Lưu Quốc Thái cho rằng Luật Nhà ở đã quy định về bán nhà ở có thời hạn theo thoả thuận. Quyền hưởng dụng: quyền sử dụng tài sản của người khác. Đây là hai vấn đề khác nhau, không phải nội dung trọng tâm trong chính sách phát triển NƠXH.
Để Hội thảo tiếp tục có thêm các định hướng trao đổi thảo luận, PGS.TS Hà Thị Thanh Bình đặt vấn đề trao đổi về trách nhiệm trích quỹ đất để phát triển NƠXH của Nhà đầu tư nhà ở thương mại. Tuy nhiên có nên thay đổi phương thức trích quỹ đất bằng phương thức khác thay thế hay không? Các đại biểu tiếp tục cho ý kiến ở phiên làm việc tiếp theo.
Phiên làm việc thứ hai của Hội thảo tiếp được điều hành bởi Chủ tọa gồm: PGS, TS. Hà Thị Thanh Bình, TS. Võ Trung Tín và TS. Lưu Quốc Thái. Tại phiên làm việc này Hội thảo tập trung vào các vấn đề thực trạng pháp luật Việt Nam về NƠXH và các giải pháp hoàn thiện.
Đề cập đến khía cạnh đối tượng hưởng chính sách NƠXH, tác giả Lê Nhựt Hồ - Công ty Luật TNHH Vạn Phúc trình bày tham luận Hoàn thiện quy định của pháp luật về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Căn cứ quy định hiện hành, tác giả nhận diện các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội tổng quan gồm: cá nhân và hộ gia đình. Theo đó, các đối tượng này phải đáp ứng điều kiện nhất định: chưa có nhà ở, có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại địa phương có nhu cầu tiếp cận NƠXH và điều kiện về thu nhập. Việc liệt kê đa dạng các nhóm đối tượng và điều kiện hưởng chính sách NƠXH tạo nên sự phức tạp trong cách thức xác định. Tác giả tham khảo pháp luật Singapore và Anh. Cụ thể đối với Singapore, pháp luật quốc gia này không tiến hành liệt kê những đối tượng cụ thể nào được thuê, mua NƠXH. Thay vào đó, Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì NƠXH là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB). Còn tại Anh, NƠXH được cung cấp bởi Hiệp hội nhà ở (tổ chức phi lợi nhuận sở hữu, cho thuê và quản lý nhà ở cho thuê) hoặc Hội đồng địa phương. Đồng thời, nhà ở xã hội ở Anh hướng đến cho bất cứ ai cần nó. Hiện tại, theo quy định của Anh ai được hưởng NƠXH sẽ được ưu tiên trong danh sách chờ.
Tác giả đánh giá thực trạng pháp luật về đối tượng hưởng chính sách NƠXH tại Việt Nam với nhận định chung: đối tượng được hưởng chính sách là chưa toàn diện và điều kiện hưởng chính sách của một số đối tượng là chưa hợp lý. Tác giả đánh giá: (i) Việc đáp ứng cả ba điều kiện về nhà ở - cư trú – thu nhập là không hợp lý đối với người thu nhập thấp chỉ có nhu cầu thuê NƠXH (không mua bán, chuyển quyền sở hữu nhà ở) cũng phải thực hiện đầy đủ các thủ tục, giấy tờ chứng minh ba điều kiện nêu trên; (ii) Điều kiện về có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại địa phương có nhu cầu tiếp cận NƠXH không còn phù hợp với tình hình mới, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính không cần thiết; (iii) Điều kiện về thu nhập: điều kiện không thuộc trường hợp nộp thuế thu nhập cá nhân là không hợp lý. Nếu lấy tiêu chí này để xem xét đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, sẽ có rất ít người tiếp cận được với chính sách này.
Tác giả đề xuất sửa đổi Điều 49 Luật Nhà ở hiện hành với định hướng: Thứ nhất, cần có quy định theo hướng khái quát hóa các đối tượng được hưởng dụng chính sách NƠXH, hướng đối tượng tiếp cận NƠXH đến tất cả các đối tượng đang có nhu cầu được hưởng dụng nó. Thứ hai, cần sửa đổi các điều kiện được hưởng dụng chính sách NƠXH một cách đầy đủ và phù hợp với từng đối tượng đã được nêu tại Điều 49 Luật Nhà ở.
Hội thảo tiếp tục đi sâu hơn vào một nhóm đối tượng cụ thể với tham luận Quy định về mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp – thực tiễn và một số kiến nghị hoàn thiện của nhóm tác giả Hồ Thị Gái - Tập đoàn Kim Oanh Group và Nguyễn Phạm Thanh Hoa - Công ty Luật TNHH TND. Tham luận do tác giả Hồ Thị Gái đại diện trình bày các nội dung chính. Trước hết tác giả trình bày sơ lược quy định pháp luật về mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Tác giả nhấn mạnh vào các khó khăn, bất cập về thực trạng và thủ tục tiếp cận với NƠXH của người có thu nhập thấp:
(i) Điều kiện về cư trú bắt buộc phải đăng ký tạm trú trên 01 năm, có xác nhận tham gia đóng Bảo hiểm xã hội tại địa phương trên 01 năm. Đối với trường hợp đối tượng người thu nhập thấp có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có NƠXH được mở bán thì việc xác minh về thực trạng có thể nói “dễ dàng hơn” so với những đối tượng là người có thu nhập thấp có đăng thường trú ở tỉnh khác và phải đăng ký tạm trú tại địa phương trên 01 năm thì việc này phải do UBND phường (xã) nơi họ sinh sống làm việc, điều này khiến người dân phải đi lại nhiều lần rất mất thời gian. Đặc biệt là hiện nay, Luật Cư trú năm 2020 đã có hiệu lực, và vấn đề về sổ hộ khẩu thường trú, sổ tạm trú đã bị bãi bỏ nên việc xác nhận về thời gian tạm trú 01 năm khá phức tạp.
(ii) Giấy xác nhận về đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội của cơ quan/ đơn vị cũng gặp nhiều khó khăn, bất cập. Cơ quan xác nhận đúng đối tượng hưởng chính sách, nhưng trên thực tế rất nhiều cơ quan/ đơn vị có đối tượng hưởng chính sách xã hội lại từ chối xác nhận vì không thể nắm được hiện trạng nhà ở của người cần mua nhà (vì mục xác nhận nằm cùng mẫu xác nhận về thực trạng nhà ở với địa phương) nên điều đó gây ra chồng chéo thủ tục và làm lãng phí thời gian của người thực sự có nhu cần mua nhà.
(iii) Giấy tờ xác minh nguồn thu nhập thấp không đóng thuế thường xuyên. Và cho dù có quy định thì khó tránh khỏi tình trạng lách luật để được mua nhà do khai/cam kết thu nhập. Điều đó dẫn tới người thực sự cần lại không mua được còn người không đúng đối tượng thì lại được mua NƠXH.
(iv) Với các quy định các điều kiện cư trú và điều kiện có tham gia Bảo hiểm xã hội trên 01 năm thì một số đối tượng là người thu nhập thấp cụ thể như “Đối tượng lao động tự do” nhưng không đáp ứng một trong những điều kiện về tham gia Bảo hiểm xã hội tại địa phương có mở bán NƠXH thì vẫn không có được cơ hội hỗ trợ nhu cầu mua NƠXH.
Từ thực trạng nêu trên, nhóm tác giả hợi mở một số kiến nghị:
Một là, đối với điều kiện về tạm trú trên 01 năm và có tham gia BHXH trên 01 năm. Đây là thủ tục gây khó khăn cho người lao động có thu nhập thấp, vì có những trường hợp người lao động có thể không đăng ký tạm trú được, hoặc di chuyển thay đổi rất nhiều nơi trong cùng 01 địa phương, đa số người có thu nhập thấp là người dân lao động như công nhân, hoặc người lao động tự do buôn bán, làm việc những công việc có mức thu nhập thấp.... Kiến nghị xem xét lại quy định về thời gian tạm trú để tạo điều kiện hơn trong việc hỗ trợ mua NƠXH của đối tượng này.
Hai là, hồ sơ đề nghị mua NƠXH cũng như việc xét duyệt hồ sơ của các đối tượng đăng ký mua nhà ở phải hướng dẫn đầy đủ các thủ tục, quy trình, công khai, minh bạch từ cơquan nhà nước có thẩm quyền khi có Chủ đầu tư triển khai, công bố mở bán NƠXH. Điều này giúp hạn chế tình trạng tốn kém nhiều thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ, và tránh tình trạng các đối tượng khác “không đúng đối tượng” vẫn đăng ký mua, làm mất đi cơ hội cho những người có thu nhập thấp thật sự có nhu cầu.
Ba là, về giá bán nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải công bố mức giá đã đăng ký theo quy định về giá bán nhà ở xã hội công khai, minh bạch để tạo thuận lợi cho người thu nhập thấp trong việc tiếp nhận thông tin và có kế hoạch sắp xếp tài chính phù hợp.
Kết thúc hai tham luận, Hội thảo tiếp tục có các trao đổi xoay quanh các chủ đề được nêu ra.
TS. Lưu Quốc Thái trao đổi về nội dung bài viết của tác giả Hồ Thị Gái liên quan tới những trường hợp đóng thuế thu nhập cá nhân như thế nào là thường xuyên, mức đóng thuế, xác nhận thường trú, xác nhận về nhu cầu NƠXH còn những hạn chế, bất cập. Đối với sổ hộ khẩu hiện nay chỉ bỏ đối với hộ khẩu giấy, vẫn tiếp tục quản lý đối với hộ khẩu điện tử.
TS. Lưu Quốc Thái cũng nêu quan điểm đối với kiến nghị của tác giả Lê Nhựt Hồ, về việc bổ sung thêm “nhóm doanh nghiệp, hợp tác xã” vào đối tượng được hưởng chính sách NƠXH. Theo TS. Lưu Quốc Thái doanh nghiệp, hợp tác xã chỉ là chủ thể phát triển NƠXH, sẽ không phù hợp nếu xác định đây là nhóm được hưởng ưu đãi về NƠXH.
Một đại biểu có ý kiến xoay quanh bài viết của tác giả Lê Nhật Hồ, đại biểu này cho rằng kiến nghị từ 10 nhóm đối tượng khái quát thành 4 nhóm đối tượng là không cần thiết. Ngược lại, cho rằng cách triển khai của Dự thảo (11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách NƠXH) phù hợp, rõ ràng hơn. Đồng thời, cần nghiên cứu về phương thức hạn chế tình trạng “lách luật” dẫn tới NƠXH không được tiếp cận bởi đúng các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH.
Để Hội thảo có thêm góc nhìn về đối tượng hưởng chính sách NƠXH, ThS Ngô Gia Hoàng chia sẻ thêm kinh nghiệm xác định đối tượng được hưởng chính sách NƠXH của Úc. Quy định của Úc phân chia 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách NƠXH bao gồm: Nhóm 1 là các đối tượng được ưu tiên tiếp cận (Priority Access), chủ yếu dành cho những người vô gia cư và nhận hỗ trợ; Đang chạy trốn hoặc đã thoát khỏi bạo lực gia đình; Bị khuyết tật hoặc có nhu cầu hỗ trợ đáng kể; Những người cần di chuyển vì lý do sức khỏe. Nhóm 2 là các đối tượng đăng ký theo nhu cầu (Register of Interest), dành cho những người không đáp ứng các tiêu chí được tiếp cận ưu tiên nhưng đang tìm cách sống trong NƠXH. Theo đó, mỗi nhóm đối tượng được đặt ra điều kiện khác nhau để tiếp cận với NƠXH. Về điều kiện thu nhập, để đủ điều kiện có tên trong sổ đăng ký, thu nhập hộ gia đình không được vượt quá các mức giới hạn về thu nhập (xem bảng). Để xác định tổng thu nhập hộ gia đình, các khoản thu nhập chịu thuế của hộ gia đình được cộng lại với nhau để xác định xem hộ gia đình có đáp ứng giới hạn thu nhập liên quan hay không. Nếu tổng thu nhập hộ gia đình nhỏ hơn hoặc bằng giới hạn thu nhập tối đa cho loại nhà ở họ đang đăng ký, thì họ được coi là đủ điều kiện cho loại nhà đó. Về điều kiện tài sản, để đủ điều kiện được đăng ký NƠXH, tài sản của hộ gia đình không được vượt quá mức giới hạn về tài sản (xem bảng). Giá trị của các tài sản có thể định giá đối với toàn bộ hộ gia đình của người nộp đơn được tính toán để xác định xem họ có đủ điều kiện nhận NƠXH hay không. Nếu các hộ gia đình có tài sản có nghĩa là họ có thể mua các hình thức nhà ở dài hạn khác, thì họ không đủ điều kiện nhận NƠXH. Để xác định tổng tài sản của hộ gia đình, giá trị tài sản có thể định giá của toàn bộ hộ gia đình của người nộp đơn được cộng lại với nhau để xác định xem hộ gia đình có đáp ứng giới hạn tài sản liên quan hay không. Nếu giá trị đồng đô la của tổng tài sản hộ gia đình nhỏ hơn hoặc bằng giới hạn tài sản tối đa cho loại nhà họ đang đăng ký, hộ gia đình được coi là đủ điều kiện. Trên cơ sở đó, Việt Nam cũng có thể học hỏi kinh nghiệm để phân chia từng đối tượng chính sách cũng như từng điều kiện riêng để hưởng chính sách NƠXH, tránh việc đánh đồng tất cả các chủ thể.
PGS.TS Nguyễn Văn Vân có một số trao đổi: Thứ nhất, khái niệm NƠXH chưa được giải thích rõ, nội hàm phải phụ thuộc vào tiêu chuẩn, định mức, chức năng ra sao. Thứ hai, nguồn lực ngân sách nhà nước để phát triển NƠXH hạn chế nhưng đối tượng được thụ hưởng chính sách hiện nay quá nhiều. Trong 10 nhóm đối tượng được hưởng NƠXH quá ôm đồm. Nên tách rõ đối tượng được hưởng chính sách NƠXH. Quan điểm cá nhân, NƠXH chỉ nên cho thuê, còn nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp có thể mua bán. Thứ ba, đối với vấn đề 20% diện tích đất dành cho NƠXH, phải căn cứ trên quan điểm của chủ đầu tư, quan điểm của người thụ hưởng chính sách NƠXH và quan điểm của người có nhu cầu mua nhà ở thương mại... về việc dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Chủ đầu tư phần lớn muốn trả tiền thay vì dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại vì nhiều lý do khác nhau (vd: giảm giá trị nhà ở thương mại). Mặt khác, đối với người mua NƠXH trong khu vực có nhà ở thương mại, mặc dù họ muốn hưởng hạ tầng cơ sở tiện nghi nhưng mức giá quá cao, dẫn đến việc hạn chế khả năng chi trả dịch vụ. Cuối cùng về dung hoà lợi ích, vấn đề phát triển NƠXH phải chủ yếu lấy từ ngân sách nhà nước, không thể tập trung vào nguồn tiền từ tư nhân để phát triển NƠXH. Còn ở những bộ phận khác dành cho nhà ở giá rẻ, có thể có các chính sách ưu đãi, hỗ trợ.
Cùng chia sẻ quan điểm với PGS.TS Nguyễn Văn Vân, LS Lê Bình Phương – Giám đốc công ty Luật nhận định: trách nhiệm phát triển NƠXH là của Nhà nước chứ không phải của doanh nghiệp; đối tượng được hưởng chính sách NƠXH cần xác định lại, thu hẹp lại. Từ đó đưa ra những chính sách hỗ trợ phù hợp.
Qua các trao đổi thảo luận của cả 2 phiên, PGS TS Hà Thị Thanh Bình - Trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh phát biểu kết luận và bế mạc Hội thảo. Hội thảo đã đạt được các kết quả: (i) Tìm hiểu, học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về phát triển NƠXH; (ii) Xác định trách nhiệm phát triển NƠXH là của Nhà nước. Mặt khác, cần xác định được nội hàm của “NƠXH” để từ đó xác định lại đối tượng được hưởng chính sách nhà ở. Nhà nước nắm vai trò trọng tâm cần xác định quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất phát triển NƠXH. Còn đối với nguồn vốn, có thể “vốn hoá” từ nhiều nguồn khác; (iii) Một số bàn luận về chính sách khai thác NƠXH, các giao dịch có thể thực hiện, đặc biệt cần nghiên cứu định hướng NƠXH chỉ để cho thuê, nhà ở giá rẻ có thể thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua.
Phát biểu kết luận Hội thảo, PGS.TS. Hà Thị Thanh Bình thay mặt Ban tổ chức trân trọng cảm ơn và đánh giá cao sự nỗ lực, tâm huyết và cũng như chất lượng các ý kiến phát biểu, thảo luận của các diễn giả, khách mời tại Hội thảo. Trên tinh thần đó, PGS.TS Hà Thị Thanh Bình tuyên bố bế mạc Hội thảo.
Hội thảo kết thúc lúc 11h20 cùng ngày./.
Tổng hợp ý kiến và viết tổng thuật: ThS. Phạm Thị Minh Trang - ThS. Lý Thành Nhân